Pubblico una interessantissima inchiesta uscita ieri sull'Unità a firma di Vittorio Emiliani sulla situazione del mercato immobiliare in Italia, e di come in certi posti (nello specifico Milano) la pianificazione urbanistica sia pressochè inefficace. E pensare che poi qualcuno si lamenta di Monsummano...
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Fino a qualche mese fa, chi gettava l’ombra di una critica sul «boom» edilizio al galoppo dal 2000, veniva trattato da corvaccio del malaugurio. Oggi in tanti si strappano i capelli reclamando, al solito, «aiuti» dal governo nazionale e da quelli regionali per salvare un comparto che rappresenta – ed è vero – il 10,5 per cento del Pil. Eppure la crisi era prevedibile man mano che procedeva la «grande abbuffata» di cemento in tutto il Belpaese, nelle aree metropolitane come nelle zone interne più intatte. Tre dati di questa mega-contraddizione:
1) l’indice dell’industria delle costruzioni è balzato da 100 a 135 in soli sette anni, si è badato esclusivamente a speculare sulle prime e sulle seconde, o terze, abitazioni, e quindi incendiando il caro-case tenuto su dai mutui «facili» delle banche;
2) nello stesso periodo la popolazione, in Italia, è cresciuta relativamente poco (+ 3 per cento);
3) quel poco però risulta costituito, per lo più, da giovani coppie, da immigrati, da coppie di extra-comunitari oppure miste, che reclamano, case e/o affitti a prezzo contenuto o addirittura basso, senza trovare nulla, senza che ci sia stata una qualche politica in tal senso (il piano casa del governo Prodi, per 550 milioni, è di un paio di anni fa).
Esito scontato: alla prima crisi internazionale, dopo gli Stati Uniti, dopo la Spagna (che aveva più «febbre» di noi), è la volta dell’Italia a bloccarsi e lo fa frenando di colpo. I titoli del gigante Pirelli Real Estate – protagonista nelle vendite del patrimonio degli enti previdenziali e in altro ancora - sono precipitati, da aprile ad oggi, da 60 a 3,68 euro (quotazione di mercoledì 3). Non sta molto meglio la Ipi di Danilo Coppola. La Gabetti va chiudendo filiali su filiali e prevede 500 licenziamenti. Il mercato, fortemente speculativo, da solo ha fatto flop, com’era prevedibile.
I modi di reagire sono i più diversi. La Spagna – che sta peggio di noi e che ci aveva affiancato in testa alla classifica dei grandi produttori di cemento (altri posti a rischio, dopo aver saccheggiato, con le cave, intere montagne e colline) - ha provato a darsi una legge urbanistica più severa. In Italia, al contrario, si reclamano norme urbanistiche ancora più permissive, quelle del modello-Milano dove ormai la pianificazione urbanistica si basa sulla contrattazione diretta fra il Comune e i grandi detentori di aree. Non basta, il sindaco Letizia Moratti ha chiesto il raddoppio delle cubature edificabili entro i confini ristretti del suo Comune (appena 17.000 ettari) per riportarvi dentro, udite udite, i 700.000 cittadini che se ne sono andati nell’ultimo trentennio. «Una cosa campata in aria», ha dichiarato più di un urbanista serio.
«Non si vende quasi più niente», afferma da Roma il presidente di Federlazio, Antonio D’Onofrio. In un semestre le compravendite di case sono calate, in Italia, del 14 per cento e le previsioni per il 2009 sono ancor più negative. Con tutto ciò, l’Expo di Milano sembra venire largamente giocata sul terreno di nuovi grattacieli e grattacielini. Per chi? Non si sa. Nei mesi scorsi, a Vigevano c’erano mille cantieri aperti per ospitare altri milanesi in fuga dalla metropoli. Lo stesso a Pavia e a Voghera. Ma la Regione Lombardia dove sta? Cosa fa? Cosa programma? Abolisce gli standard urbanistici ed è propensa a lasciar costruire nel Parco Sud di Milano.
Sappiamo cosa programma il governo Berlusconi. Secondo il «Sole 24 Ore» (29 novembre), «il Piano casa procede con meno fondi del previsto (l’ultima cifra è 150 milioni di euro), mentre all’estero l’ultimo annuncio viene dal governo inglese, disposto a varare un piano da 1 miliardo di sterline»(cioè circa 850 milioni di euro, una bella differenza). A Roma i costruttori, che fin qui hanno tirato su una marea di nuovi quartieri (fra i più mediocri, da ogni punto di vista, dell’ultimo mezzo secolo) guardando al solo mercato senza preoccuparsi, incoraggiati dalle banche, di una domanda di alloggi a costi e a canoni medio-bassi, minacciano crisi nera e licenziamenti per un terzo dei 150.000 addetti. Al solito.
In Italia si sono dati, nell’ultimo trentennio (qualunque fosse il governo in carica), questi tre fenomeni concomitanti: 1) è proseguita la corsa senza freni alla proprietà dell’alloggio (siamo all’80 per cento ormai) col risultato di “impiccare” per decenni, alle rate dei mutui milioni di giovani e di giovani adulti; 2) si è grandemente rattrappita l’area dell’affitto per il quale figuriamo fra gli ultimi nell’Europa avanzata col 19 per cento, contro il 31 della Gran Bretagna, il 38 della Francia, su su, fino al 55 per cento della Germania; 3) si è abbandonata, di fatto, quella politica per la casa che aveva portato l’edilizia economica e sociale verso la media europea del 20-25 per cento e che ora ci vede ultimi con un investimento pubblico risibile (1 per cento). Del resto, i promotori di nuove iniziative immobiliari sono diventati principalmente gli stessi costruttori, sono loro a fare il bello e il cattivo tempo. Mentre una volta, al primo posto, c’erano i privati, le cooperative contavano e il settore pubblico era tutt’altro che irrilevante.
La progressiva contrazione dell’affitto (o dell’affitto conveniente, una volta sepolto l’equo canone) in una società divenuta, per contro, più “mobile” provoca tragedie sociali di massa. Secondo il Sunia, la causa principale degli sfratti non è più la fine della locazione, bensì la morosità cronica di inquilini che non ce la fanno più a pagare: venticinque anni fa essa costituiva meno del 13 per cento delle cause di sfratto, oggi sfiora il 78 per cento. Impressionante. Discorso analogo per l’edilizia economica e popolare, una volta utilissimo volano in tempi di crisi. Lasciata quasi a secco, essa costruisce ancora qualcosa soltanto col ricavato dalle vendite di alloggi di proprietà pubblica. Che sono meno di 800.000, mentre ne occorrerebbero più del doppio. Certo, c’è chi in passato ha concorso a dissestare i bilanci dei vari Istituti Case Popolari, non pagando i canoni, pur bassi o bassissimi. Per non parlare del flagello delle occupazioni abusive. Ma una politica moderna di “social housing” era possibile, anzi indispensabile. Secondo Nomisma, la domanda potenziale di questi alloggi a fitto convenzionato, cioè per giovani coppie, immigrati, universitari fuorisede, pendolari forzosi, è molto elevata. Su 3 milioni e mezzo di immigrati regolari, più di 1 milione abita in locali precari a prezzi da levar la pelle. Seicentomila persone sarebbero a caccia di un alloggio a fitto sopportabile.
Infine: abbiamo un patrimonio abitativo enorme che già nel 2005 superava i 130 milioni di stanze. Un 20-25 per cento sono seconde e terze case. Sottratte le quali, restano pur sempre circa 94 milioni di stanze per neppure 60 milioni di residenti. Dunque c’è una vastissimo patrimonio di alloggi vuoti, sfitti, precariamente occupati, da recuperare, risanare, restaurare. A cominciare dai centri storici dove lo spopolamento ha raggiunto vette inimmaginabili. Nella metropoli, Roma, dove se ne è andato quasi il 78 per cento degli abitanti del dopoguerra, come nella piccola città, Urbino, dove è uscito dalle mura oltre l’85 per cento. Per non parlare di Taranto o di altre città antiche del Sud ormai desertificate.
Ma i costruttori dicono no ad investimenti massicci nel recupero di appartamenti, di interi palazzi e quartieri semiabbandonati. “Si risparmia a costruirli ex novo su aree pubbliche”, spiega il neopresidente dei costruttori romani, Eugenio Batelli. Difatti a Roma – dove ci si è accorti, improvvisamente, che mancano 30-40.000 alloggi per immigrati e giovani coppie – ci si prepara ad una nuova divorante abbuffata di ettari nell’intatto Agro Romano, anche là dove ci sono vincoli. Un altro “sacco”, l’ennesimo, forse il peggiore. Mentre, per contro, il centro storico, nuovamente invaso da auto e Suv, senza vigili urbani (chi li ha più visti?), da una costellazione insensata di pizzerie, piazze-a-taglio, bar, gelaterie, pub, abusivi o effimeri, spesso frutto di riciclaggio, si svuota di residenti e diventa città degli uffici e dello shopping di giorno e “divertimentificio” di notte, con problemi angosciosi di spaccio e di criminalità. Mentre i giovani e gli immigrati vanno fuori, il più possibile. Magari senza mezzi pubblici. Così si comprano l’auto “impiccandosi” ad altri debiti.
